9月30日,北京發(fā)布最新的限貸政策,規(guī)定購買首套普通自住房的,首付款比例不低于35%;購買首套非普通自住房的,首付款比例不低于40%;購買第二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買第二套非普通自住房的,首付款比例不低于70%。政策一出,剛簽了房屋買賣合同的徐女士發(fā)了愁。

　　徐女士生了二孩之后,家里住房緊張,經(jīng)過商量在同小區(qū)買一個兩居室給父母住,因父母不具備在北京購房的資格,房子以徐女士的名義購買。9月15日合同約定房屋總價450萬元,定金20萬元,首付款180萬元,貸款250萬元。9月30日后貸款政策進行調(diào)整,徐女士購買二套普通自住房首付款比例不低于50%,政策一出,徐女士需要提高原合同約定的首付,同時貸款也不能按照原來約定貸到250萬元。中介給徐女士估算,大概需要徐女士比原來多準備40萬元左右現(xiàn)金,首付已經(jīng)向親戚朋友借了,再去哪籌措40萬元呢?徐女士將情況告知賣方,希望解除合同,賣方也能盡快將房屋另行出售。賣方表示可以解除合同,徐女士支付的定金20萬元不退。徐女士一時之間不知如何是好,賣方不退定金,已經(jīng)繳納的中介費6萬元也不退,自己的損失太大了。不知該如何處理的徐女士咨詢律師尋求幫助。

　　律師解讀

　　北京市東元律師事務(wù)所李松律師表示,近期房價上漲的確有些夸張,政府及時出臺相關(guān)政策進行調(diào)整也是合理,但這種調(diào)整或多或少會對調(diào)整前簽訂合同的雙方造成影響。那么因政策的調(diào)整,導致一方履行合同不能的,是否應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任呢?

　　李松律師認為,政策的調(diào)整屬于情勢變更,不構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法司法解釋(二)》之規(guī)定,合同成立以后客戶情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化,繼續(xù)履行合同對一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。徐女士在簽訂買賣合同時,無法預(yù)見合同履行過程中政策進行調(diào)整,政策調(diào)整后,導致徐女士無法繼續(xù)履行合同,合同目的無法實現(xiàn),徐女士可以解除合同,且合同解除是因政策變化導致的,雙方都不構(gòu)成違約,互不承擔違約責任。合同解除后,賣家應(yīng)退還徐女士已付購房款,包括定金。

　　合同解除后,中介費能否退還,李律師表示,依照中介公司居間合同的約定,買賣雙方簽訂合同后中介的居間義務(wù)已經(jīng)完成,雙方應(yīng)按照合同約定支付中介費,也就是說即使雙方解除合同,中介費可不予退還,但中介代收的評估費、代辦過戶費等費用,因未實際產(chǎn)生,合同解除后應(yīng)予以退還。

　　此外,李松律師指出,如果是合同簽訂后,因房價上漲,賣方故意拖延履行合同,致使雙方遲遲未辦理貸款手續(xù),之后新政出臺,徐女士沒有能力增加多出的首付款,貸款金額不夠,致使房屋買賣合同不能履行下去的,賣方仍構(gòu)成違約,應(yīng)承擔合同解除的相關(guān)違約責任。