火熱的樓市金九銀十，因9月30日出臺(tái)的收緊調(diào)控新政戛然而止。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性和買賣雙方在政策出臺(tái)后的博弈，新政對(duì)于房價(jià)的影響暫時(shí)還未從數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)，但成交量，已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。

　　多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京市場(chǎng)二手房和新房在10月的網(wǎng)簽量都已開始回落。在新房市場(chǎng)，率先與成交量同時(shí)下滑的是市場(chǎng)的供應(yīng)量，入市項(xiàng)目減少，一些原本計(jì)劃開盤的項(xiàng)目推遲了開盤計(jì)劃。而在對(duì)政策最為敏感的二手房市場(chǎng)，買賣雙方心理已經(jīng)開始發(fā)生變化。可以說，無論是新房還是二手房，買賣雙方都已進(jìn)入了新政后的博弈期，北京樓市是否會(huì)伴隨北京的天氣一起入冬？持續(xù)了兩年的價(jià)格上漲周期將結(jié)束在幾月？

　　二手房 

　　買賣雙方陷入觀望 

　　成交量下降明顯 

　　北京樓市起伏的每一次，幾乎都從二手房開始。

　　由于買賣幾乎都是個(gè)體決策，二手房買賣雙方對(duì)于樓市調(diào)控政策的變化一直最為敏感，樓市的每次風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引起買賣雙方心理微妙的變化。朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖某中介門店的中介人員小紀(jì)向《廣廈時(shí)代》透露，最近他站在門店門口招攬客戶，偶爾有一個(gè)路人停下來與他溝通，首先問的都是，“房價(jià)降了嗎？”

　　小紀(jì)表示，除了路人都在關(guān)心房價(jià)是否已經(jīng)開始下降外，他上個(gè)月接觸的一些意向客戶也都在密切地關(guān)注著最近的價(jià)格走勢(shì)。“這個(gè)月，想賣房子，說辭完全不一樣?！毙〖o(jì)介紹道，9月份，他手里如果拿到一套符合買方需求的房子，他給買家打電話的主題就是一個(gè)字“催”，催買家快來看房、催買家確定意向、催買家交定金把房子定下來?！叭绻砹艘徊剑u家很有可能就會(huì)漲價(jià)，或者其他經(jīng)紀(jì)人的客戶就會(huì)買下來?！倍抡雠_(tái)后的10月，他的工作已經(jīng)變成了“勸”，勸賣家價(jià)格稍微松動(dòng)些，勸買家盡快做出決定，勸雙方不要觀望。

　　在小紀(jì)看來，新政對(duì)于二手房影響最大的就是首付比例的提高。根據(jù)930新政的規(guī)定，購買首套普通住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通住房的首付款比例不低于40%，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。小紀(jì)表示，這對(duì)于二手房買家影響巨大。因?yàn)楸芏?、評(píng)估價(jià)格和貸款等原因，他此前經(jīng)手的客戶，很少有首付比例真的在30%的，購房人基本都要準(zhǔn)備40%-50%的首付，而新政調(diào)整后，這個(gè)首付比例就更高了，對(duì)于一些本就憑舉家之力購房的客戶，首付比例的提升難以承受。

　　買賣雙方的博弈，率先體現(xiàn)在成交量的下滑上。根據(jù)據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月上半月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7386套，與9月上旬相比大幅下降了41%。剔除國慶長假影響，節(jié)后的8天里，北京二手住宅共網(wǎng)簽了7177套，日均網(wǎng)簽897套。而在9月，北京全市的二手住宅網(wǎng)簽量為30516套，日均網(wǎng)簽1017套。節(jié)后日均網(wǎng)簽量較9月下降了11.8%。

　　單看網(wǎng)簽量，還有一定滯后性，畢竟現(xiàn)階段的網(wǎng)簽更多的是930新政以前的成交。另兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則更有說服力。10月上半月，我愛我家新增買賣房源掛牌量環(huán)比9月份增長了10%，新增買賣客戶量環(huán)比上月下降了36.6%。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，新增買賣房源量環(huán)比增加、新增買賣客戶量減少，說明市場(chǎng)買賣雙方的博弈角色正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，客戶購房意愿降低，市場(chǎng)需求正在減少，交易熱度正在下降，客戶已從930之前的恐慌購買狀態(tài)走出。10月份開始北京二手房市場(chǎng)交易量將出現(xiàn)明顯回落，房價(jià)也將企穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，10月，中原地產(chǎn)二手房門店的到訪量相比此前下降了三四成，雖然網(wǎng)簽尚未完全反映新政后的市場(chǎng)情況，但8、9月的高溫趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了改變，預(yù)計(jì)真正的價(jià)格變化11月就會(huì)出現(xiàn)。

　　新 房 

　　入市節(jié)奏放緩 成交量供應(yīng)量雙跌 

　　在二手房買賣雙方展開博弈時(shí)，新政后的新房市場(chǎng)開始陷入沉寂。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：930政策落地后，北京樓市成交開始放緩，新建商品房住宅剔除自住房等，合計(jì)簽約1312套，相比9月份同期的2363套下調(diào)了45%。

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市場(chǎng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，即遠(yuǎn)洋·菲慕8號(hào)、北京時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)商辦項(xiàng)目。兩項(xiàng)目共新增281套，預(yù)售許可面積1.4萬平方米。10月截至16日，半月有余僅有7個(gè)項(xiàng)目入市銷售，而上月同期的入市項(xiàng)目個(gè)數(shù)則多達(dá)14個(gè)。

　　北京市住建委網(wǎng)站公開信息也可以查到，截至10月19日，僅有陽光華庭和昭泰典尚家園取得預(yù)售許可證，其中陽光華庭為陽光城通州臺(tái)湖自住房項(xiàng)目，位于朝陽孫河的昭泰典尚家園即景粼原著是10月唯一一個(gè)取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目。

　　昌平某純新盤項(xiàng)目，本計(jì)劃11月底開盤，銷售已經(jīng)駐場(chǎng)培訓(xùn)多時(shí)，但近期已經(jīng)全部撤出至另一項(xiàng)目。該項(xiàng)目銷售人員透露，該項(xiàng)目開盤時(shí)間已經(jīng)無限期延長，最快也要到2017年。目前對(duì)于前期累積客戶的回復(fù)，一律是等候通知。該銷售人員表示，她手里的客戶已經(jīng)出現(xiàn)了流失，一些客戶本來就是被前段時(shí)間的購房熱潮帶入樓市，本來就有些猶豫。新政出臺(tái)疊加上開盤時(shí)間的無限延后，她也無法判斷最終這些客戶會(huì)剩下多少。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，新一輪政策收緊調(diào)控之后，北京商品住宅成交量應(yīng)聲而降，首套及二套首付成數(shù)的提高，以及普宅與非普宅的區(qū)分，使得幾乎所有新房項(xiàng)目均受到影響，大量有意向甚至已下定的客戶面臨首付額度的提升，不得不重新調(diào)配資金或是暫緩購房。受此影響，進(jìn)入10月之后成交量出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)這一成交低迷的狀況也將延續(xù)至10月全月直至整個(gè)四季度。